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1가구 1주택 양도소득세 에 대해 정확하게 알고자 하는 분들이 많습니다.

아무래도 수많은 정책변화로 인해 혼란스러울텐데요. 그래도 다행히 1가구 1주택자의 경우에는 제한 대상이라기 보다는 국가에서 각종 특혜를 주는 대상이 때문에 조금은 가벼운 마음으로 확인하시면 되겠습니다.

 

1가구 1주택 양도소득세
1가구 1주택 양도소득세

 

 

 기본적으로 양도소득세는 오랜시간 정착된 제도이기 때문에 인터넷을 통해 조금만 알아보면 양도세계산기 , 부동산양도세 , 아파트양도소득세 , 증여세계산방법 등에 대한 내용을 쉽게 확인해 볼 수 있습니다. 

 

목 차

 

 

 1가구 2주택 양도소득세 알아보기

 

 

양도소득세

 

1가구 1주택 양도소득세

 

 1가구 1주택 양도소득세를 알아보기 전에 기본적으로 양도소득세에 대한 개념을 잠깐 살펴보고 넘어가겠습니다.

 

양도소득세는 개인이 건물, 토지등의 부동산이나 주식, 또는 그 파생상품의 양도나 분양권 같은 부동산에 대한 권리를 양도함으로써 발생하는 이익을 하나의 과세대상으로 하여 세금을 부과하는 것입니다. 

양도소득세 과세 대상 자산을 취득한 후 취득일로부터 자산을 다시 양도하는 날까지 보유하고 있던 기간동안에 발생한 차익(이익)에 대해 양도시점 기준으로 일시에 과세하게 되는데요.

 

그러나, 해당 기간동안 오히려 손해를 봤다면 별도 양도소득세는 발생하지 않습니다 .

 

※ 양도소득세 과세 자산 범위

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1가구 1주택 양도소득세

 

1가구 1주택 양도소득세

 

 양도소득세의 계산은 비과세, 공제, 소득세율 크게 이렇게 3단계로 흐름일 이어가시면 되는데요. 각 세가지 개념을 한번 설명 드리고, 예를 하나 들어보겠습니다. 예시까지 완벽히 이해 하신다면 이제 양도소득세 계산은 섭렵하셨다 볼 수 있겠습니다.

 

 

  • 비과세

  '1주택자 비과세 9억원' 제도를 적용하셔야 합니다. 예를 들어, 2014년에 5억 원에 매수해서 2020년에 9억으로 매도했다면 양도소득세는 0원이 되는데요. 그 이유는 1주택 비과세 9억원 제도 때문입니다.

 

매도액 기준 9웍원분 까지는 과세하지 않는다는 의미 입니다. 만약에 여기서, 9억원이 아니라 10억원에 매도를 했다면 얘기는 달라지는데요. 매입금액 5억원과 매도금액 10억원이면 차액이 5억원이 됩니다.

 

여기서, 특정 비율만큼 비과세 대상이 되는데요 이 비율이 바로 9억/10억(매도가격) 이 됩니다. 그럼 90% 이므로, 차액 5억에 90%가 비과세가 되는 것입니다. 기준을 9억으로 두고, 9억보다 가격이 올라갈 수록 비과세 범위가 적어지는 개념입니다. 결론적으로 5억의 90%를 제외한 5,000만원이 과세 대상이 됩니다. 

 

1가구 1주택 양도소득세

 

  • 공제

 비과세 다음에는 공제가 있는데요. 우리나라 세법에는 주택을 장기간 보유하는 경우 적용이 되는 장기보유특별공제 줄여서 '장특공제'가 있습니다.

 

일반적으로 매년 2%씩, 총 15년 최대 30%를 공제해 준다고 보면 되겠습니다. 또 한번 예를 든다면, 5억원에 매수 후 10년이 지나고 15억원에 매도를 했다면 먼저, 앞서 언급드린 '1주택 비과세 9억원' 적용으로 총매각 차액인 10억에 60%(9억/15억)인 6억원을 비과세 하면 과세대상 금액이 4억이 되는데요.

 

그 다음으로 장특공제가 적용됩니다. 이 부분에서 1주택자라면 훨씬 더 큰 '특별 공제율'을 적용하게 되는데요. 1년에 8%씩, 최대 10년간 80%까지 공제를 적용 받습니다. 결론적으로, 과세대상 금액 4억원에서 80% 공제를 받아 8천만원으로 줄어들게 됩니다. 

 

1가구 1주택 양도소득세

 

 

  • 소득세율

 다음은 세율적용 단계인데요. 앞에 예시에서 산출된 8천만원에서 인적공제 250만원을 추가로 제외한 7,750만원이 과표가 됩니다. 과표에 '소득세율' 을 곱하는 것이 양도소득세 계산의 마지막 단계가 됩니다. 

 

소득세율에는 '기본세율' 과 '중과세율' 로 나누게 되는데요. 1주택자의 경우에는 일반 직장인이 급여를 받을 때 내는 소득세 수준의 기본세율을 적용받게 됩니다.

 

현재 소득세의 경우 연 1,200만원 이하는 6%, 1,200~4,600만원은 15%, 4,600~8,800만원은 24%, 8,800만 ~ 1억 5천만원까지는 35%, 1억 5천만~3억원까지 38%, 3~5억원까지 40%, 5억 초과부터 43% 세율이 적용되는데요. 여기서 지방소득세 10%가산 되게 됩니다. 

 

1가구 1주택 양도소득세

 

 이에 앞서 설명드린 예시에서 7,750만원의 과세표준에서 해당구간에 대한 세금 24%를 곱하고 해당구간에 대한 누진 공제액인 108만원을 차감하면 최종적으로 양도소득세가 산출되게 됩니다. 

 

결론적으로, 1주택자가 5억원의 주택을 취득한 후 10년 후 15억원에 매각했다고 했을때, 매각차익이 10억원 이지만 '9억 비과세', '장기보유특별공제', '소득세율' 을 거치면 그 양도소득세는 약 1,500만원 수준이 된다는 것을 알고 있습니다. 그 결과 양도차익 대비 실제 내는 세금을 의미하는 실효세율은 1.5% 수준이 됩니다. 

 

여기까지 1가구 1주택 양도소득세 에 대해 자세히 알아보았는데요. 내용이 유익하셨다면 공감 '하트' 꾹 센스 부탁드립니다 .

 

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