일시적 1가구 2주택 비과세 요건에 대한 관심이 매우 높은데요. 다주택자에 대한 정부의 규제가 강화되면서 1주택자와 다주택자의 경계에 있는 1가구 2주택자분들이 변화되는 상황에 기민하게 대응하지 않으면 큰 세금폭탄을 맞을수 있기 때문입니다.
일시적 1가구 2주택 비과세 를 포함하는 양도소득세에 대한 관심이 뜨겁기 때문에 온라인에서 조금만 둘러보면 1가구2주택양도세계산 , 양도세비과세요건 , 양도세계산기 , 아파트양도세 등에 대한 정보를 쉽게 접할 수 있기 때문에 어렵지 않습니다.
목 차
- 일시적 1가구 2주택 비과세 요건 기본
- 일시적 1가구 2주택 비과세 요건 특별
- 성년 미혼자녀가 있는 경우
- 주택을 상속 받는 경우
- 재개발/재건축 조합원의 대체주택
- 장기임대주택 등록
- 임대사업자 등록
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일시적 1가구 2주택 비과세 요건_기본
1가구란, 1세대 거주자와 그 배우자가 그들과 함께 동일한 주소지에서 생계를 해나가는 가족과 함께 구성하는 단위를 뜻하는데요.
부동산 정책에 있어서 주택수를 산정하는 기본 단위가 됩니다.
여기서 중요한건, 단순히 개인이 몇채의 주택을 보유하느냐가 아닌 한 가구에서 보유한 주택의 수가 과세대상이기 때문에 만약에 한 가구에서 부부가 한채를 소유하고 그 자녀가 또 한채를 소유할 경우 1가구 2주택 기준이 적용되게 됩니다.
정부에서는 부동산 투기의 원인을 필요 이상의 주택을 소유한 다주택자로 보고 다주택자에 대한 규제를 강화하고 있는데요.
그러나, 일부 가구에서는 여러가지 이유로 1주택에서 일시적으로 2주택이 되는 경우가 있습니다. 현실적으로 이런 경우에는 정부에서 예외로 규제를 하지 않고 있는데요. 이렇게 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 받기 위한 기본 원칙이 아래와 같습니다.
| 1. 첫번째 주택을 매입한 시점부터 1년후에 두번째 주택을 매일할 것 2. 첫번째 주택을 매입한 시점부터 2년 이상 보유할 것 3. 두번째 주택을 매입한 시점부터 3년(조정대상지역 내, 2년) 이내 첫번째 주택을 매도할 것 |
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일시적 1가구 2주택 비과세 요건_특별
앞서 설명드린 일시적 1가구 2주택 비과세 의 기본요건 외에 부동산 정책에 따라 각 지역 및 주택종류에 따라 기본요건 외에 좀 더 강화될 수 있습니다.
- 특별조정대상지역
서울시, 세종시 전역, 경기 일부 지역 등 조정대상지역에서는 일시적으로 1가구 2주택자가 될 경우에는 기존주택을 1년 이내에 팔아야 비과세 혜택을 받을 수 있는데요. 그리고, 해당 지역내에서 주택이 민간임대주택으로 등록한 경우라면 2년 거주요건을 충족해야 합니다.
- 9.13 부동산 대책 이후
앞서 1가구 2주택 비과세 기본요건에서는 기존주택 매입 시점부터 1년이 지난 후 신규주택을 매입시 신규주택 매입 시점부터 3년 이내 첫번째 주택을 매도해야 하지만, 2018년 9월 13일 이후 취득한 주택이 조정지역 내에 해당할 경우 2년으로 축소 되었습니다.
- 12.16 부동산 대책
2019년 12월 16일 이후 취득한 조정지역 내 신규주택의 경우에는 신규주택 취득일 기준으로 1년 이내에 해당 주택으로 전입해야 하며, 또한 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에만 비과세 혜택이 적용됩니다. (단, 신규 주택에 기존 임차인이 거주하고 있는 경우에는 전입을 임대차 계약 종료시까지 최대 2년 연장이 가능합니다.)
성년 미혼 자녀가 있는 경우
자녀가 있다면 기본적으로 그 배우자가 있어야 별도 가구 구성이 가능한데요. 그러나 결혼을 하지는 않아도 자녀의 나이가 30세가 넘거나, 또는 미혼인 20대라도 일정 소득이 있다면 별도 가구 구성이 가능합니다.
따라서, 앞서 설명드린 1가구 기준으로 봤을때 이미 주택을 보유하고 있는 부모의 자녀가 새로 본인 명의의 주택을 구입한다면 세대를 분리하는 것이 유리합니다.
그렇지 않으면 1가구 2주택이 되기 때문인데요. 만일 구입시 분리가 안 되어 있다면 처분시라도 반드시 세대분리를 해야 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
주택을 상속받은 경우
이미 1주택을 소유하고 있는 가구가 또다른 주택을 상속을 받았다면, 기존에 소유하고 있던 일반주택을 처분할 때 비과세 혜택을 받을 수 있는데요.
단 한가지 주의할 점은 기존에 가지고 있던 일반주택을 상속 받은 주택보다 먼저 처분을 해야 한다는 것입니다.
재개발/재건축 조합원의 대체 주택
재개발/재건축 조합원의 경우에는 사업시행 인가일 기준으로 그 이후에 대체 주택을 취득하여 1년 이상 거주하는 것이 유리한데요.
향후 재개발/재건축 주택이 완공된 후 2년 이내 대체주택을 처분한다면 해당 매매를 통해 발생한 시세차익은 비과세 혜택을 받을 수 있게 됩니다.
장기임대주택 등록
자신이 실제로 거주하는 주택을 제외한 나머지 주택을 장기임대주택으로 보유할 경우 거주중인 주택을 양도할 때 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
예를 들어, 주택 3채를 가진 다주택자가 본인 거주주택에 가구원 전원이 2년 이상 살았다면, 본인이 거주중인 주택을 제외하고 나머지 주택을 임대주택으로 등록시 절세가 가능한데요.
임대주택은 비과세 여부 판정시 주택수에 포함되지 않기 때문입니다. 그러나, 이 경우 조건이 조금 까다로운 편이기 때문에 잘 살펴 보셔야 하는데요. 반드시 가구원 전원이 2년 이상을 거주해야 합니다. 그 외 사항은 아래에서 확인 부탁드려요.
◆ 장기임대주택 요건
1) 소득세법에 따라서 임대사업자 등록을 하고 임대하는 주택
2) 해당 주택의 임대개시일 당시 주택 공시가격 6억원 이하(비수도권 3억원)의 주택
3) 전국에 1채 이상일 것
4) 5년 이상 계속 임대할 것
5) 연간 임대료 상승률 5% 초과하지 말것
6) 같은 가구원이 아닌 자와의 공동소유주택은 장기임대주택으로 인정하지 않음
임대사업자 등록
자신이 가진 주택중에서 가격이 많이 오른 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 보유하고 있다면 반드시 임대사업자로 등록하는 것이 절세의 필수방법인데요.
만일에 8년 의무 임대사업자등록 기간이 지나 2년을 더 채워 10년이 되면 해당주택 매도시 양도차익에 대해서 70%의 장기보유 특별공제가 적용이 됩니다.
한편, 2018년 9월13일 부동산 대책 이후로 취득한 주택의 경우에는 면적 뿐만 아니라 공시가격요건도 충족해야 하는데요. 이 경우 수도권인 6억원 이하, 비수도권은 3억원 이하가 되겠습니다.
또한 2018년 9월 13일 대책 이전에 취득한 전용면적 85㎡ 이하의 주택에 대해서는 현재까지 공시 가격 6억원 이하(비수도권 3억원이하)면 추가적인 세금혜택도 많은데요. 해당 주택을 장기로 보유할 목적이라면 임대사업자 등록을 충분히 고려할만 하겠습니다.
여기까지 일시적 1가구 2주택 비과세 요건에 대해 알아보았는데요. 내용이 유익했다면 공감 '하트' 꾹 센드 부탁드립니다.
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